知立市、刈谷市、安城市、豊田市、岡崎市の西三河を中心とした中古＋リノベーション専門店。＜中一不動産｜ホームタウン＞

みなさん、こんにちは！

私たちは物件の仲介だけでなく、買取もする不動産屋さんです。そして、それをリノベーションを提案しながらご紹介しています。

前回のコラムでは、新安城駅近くの中古マンションを買った理由をおはなししました！このシリーズは、実際に物件探している方にも参考になる！というお声をいただいおります！プロならではの目線をかんじていただければと思います。

今回は前回のコラムの逆です！

買った物件があれば、買わなかった物件もあります。買わなかった物件の理由をお話することで、皆さんにより不動産のことをしっていただければと思います。

※こちらは前回のコラム

新着入荷！不動産屋が新安城駅近くの【リノベーション用】中古マンションを買った4つの理由、公開します！(安城編2)

中古マンションを探しているときに、立地も良く、間取りもリノベーションに向いていて、「これは！」と思う物件に出会うことがあります。
今回も、まさにそんな一件でした。

三河安城駅から徒歩10分圏内。
周辺にはスーパーや飲食店もあり、生活の利便性は◎。築年数はそれなりでも、リノベーションすれば十分に魅力的になるポテンシャルを感じていました。

しかし、最終的にこのマンションの購入を見送った理由は「修繕積立金」でした。

安城でも立地は◎な中古マンションだったが、長期修繕計画を見て違和感を覚えた

購入を検討する際、私たちは必ず「長期修繕計画書」と「修繕積立金の収支」を確認します。
この物件でも同じように資料を取り寄せて確認していたところ、ある点が気になりました。

それは、「一時徴収金」が数年前の大規模修繕にで発生していること。
しかも、1戸あたり数十万円という額が徴収されていたのです。

一時徴収金とは？

マンションでは、将来の大規模修繕に備えて「修繕積立金」を毎月住民から集めています。
ところが、積立金だけでは修繕費が足りなくなることがあります。
その不足分をまかなうために、一時的に追加で徴収するお金が「一時徴収金（いちじちょうしゅうきん）」です。

例えば、外壁の塗り替えや防水工事などで想定外の費用がかかった際、
各住戸から10万円〜数十万円を追加で集める、といったケースがあります。

つまり、一時徴収金は“想定外の出費”が発生しているサインともいえるのです。

私は「おかしいな？」と思い、管理会社に確認をしました。
すると、前回の大規模修繕の際に、想定を超える工事を行ったとのこと。

やらなくてもよい工事まで実施していた

内容を詳しく聞くと、本来は必要のない箇所まで手を加えた“過剰な修繕”が行われていたようです。
当時、その内容を強く希望した住民がいたようで、結果的に全体の工事費が膨らみ、一時徴収で補うことになったとのことでした。

しかし、その主導した方たちはすでに引っ越してしまっているとのことでした。
修繕費の負担だけが後の世代に残ってしまっている状態ですね。

積立金と実際の修繕費が合わない現実

さらに問題だったのは、現在の積立金の額が、将来の修繕に必要な費用と合っていないこと。
長期修繕計画をもとに試算しても、将来の大規模修繕のたびに資金不足が予想される状況でした。

一時徴収金を集めても収支が安定していないというのはリスクは高いと言えます。

特にこのマンションは機械式駐車場の割合が多いため、定期的なメンテナンスや更新費用がかさみます。
それらを考慮しても積立金が追いつかず、今後も積立金の値上げ、または将来的にもう一度一時徴収が続く可能性もあります。

結果として、私たちはこの物件の購入を見送ることにしました。

長期修繕計画の見る力がある不動産屋に問い合わせを！

今回は、詳しく長期修繕計画表をみたからこそ分かったことでした。

もちろん、長期修繕計画表はあくまで計画であるので、より重要なのは管理会社に聞くということです。今までの積立金の使われ方がどのようなものだったのか、管理会社の見解はどのようなものか？

正直、管理会社の担当者のレベルはまちまちです。

以前もお話ししましたが、物件のことを全くわかっていない担当がいる大手管理会社もよくあります。

私たちも物件の所有者になることが多いので、その管理会社が物件のことを考えているかはよくわかります。

不動産屋が三河安城の中古マンションを買った5つの理由、公開します！(安城編)

よろしければ、良い管理会社の見分け方もこちらのコラムに書いておりますので、ご覧ください。

中一不動産には管理会社に勤めていた営業マンがおります！

私たち中一不動産ホームタウンの営業には、管理会社につとめていた山本という者もおります。

今回の物件に限らず、他の営業の案件でも管理の面は、山本に確認し、お客様にもご説明をさせていただいております！

私たちの営業は、個人プレイではなく、チームで一組にお客様にあたれるよう連携しております。

「積立金が安い」は本当にお得？

中古マンションを探している方の中には、「管理費や積立金が安い方がいい」と考える方も多いと思います。
ですが、安い積立金＝安心とは限りません。

むしろ、安すぎる場合は「将来的に資金不足で追加徴収がある」可能性を疑うべきです。
修繕積立金は、マンションの“健康診断結果”のようなもの。
数字だけで判断せず、「どうしてこの金額なのか」「過去の修繕履歴はどうか」を確認することが大切です。

世の中は、様々なものの値が上がっています。マンションの積立金も同じです。

大規模修繕にかかる金額や人件費も上がっていくからです。

決して値上げは悪ではありません。このような状況の中、適切に管理できているかが重要だと考えます。

まとめ：安城で中古マンションを買う前にチェックすべきこと

今回のケースのように、立地も条件も良いのに、修繕積立金のバランスが悪いというマンションは意外と多く存在します。
「長期修繕計画」「直近の大規模修繕内容」「一時徴収金の有無」を見るだけで、そのマンションの“管理の健全さ”が見えてきます。

安城市で中古マンションを検討している方は、価格や間取りだけでなく、修繕積立金の使われ方や将来計画にもぜひ目を向けてみてください。
購入後の安心度が、ぐっと変わります。